南加州景氣復甦給我的感想
作者:李秉信
南加州的商業地產，在眾人的久候中，逐漸的復甦。如同乾早的春雨，普降於乾 躁的大地。許多不堪負荷的業主，終於能在今 年稍微喘了一口氣，賬面上的虧損，不是減 少：不然就是轉虧為盈。旅館業處於復甦的第一波，不但業績較之往年出色，更使得許多擁 有资金的金主，一波又一波的投入這以往別人 視之如畏途的行業。旅館的單位價漲了，延遲 巳久的整修工作也開始估價動工了。業主的出 手不但較往年大方了許多，更見許多帶著資金 的投资者，前撲後繼加入我們的行業。似乎往日的噩夢已在黎明到來時煙消雲散。市場市的 利多氣氛，更將往日抄家拍资的痛苦棄之於九霄雲外，而洋溢在業者臉上，卻是收不住的笑 容，而懸在筆者心裡的，卻是景氣落差的可 怕。
猶記得二年半前，筆者初至美國南加州 時，遍地都是令人唏噓不已的經驗和故事。5 號路旁7層樓高5年新的喜來登大酒店只要七百六十萬，91號路旁280單位的Days Inn只要三百二十萬，恵提爾市176單位的大飯店七百二十萬現金便可成交。洛杉磯市到處都是乏人問津的破產旅館，破產後的市場叫惯有時更剩不到原來購買 價的三分之一。業者不但傾家當産，銀行更是血本無歸，偌大的旅館市場盡是一片蕭條。走入一個又一個的破產旅館，盡是人去樓空，人面桃花的淒涼與心酸。有時 細看旅館每處的裝璜，都可以追溯出業者往曰用心於物業的細心。無奈一落千丈的景氣，豈是螳螂細小的雙臂所能擋得住的火車？而留給業者的，只是喪盡家財的心 頭之恨！
筆者至今記愤猶新的，仍是常時捜購客在市場上，漫天叫價的嚣張。原價千餘萬購得的酒店，銀行自貨款額度的一半出起，仍被搜購客横腰一半砍起！景氣不 好，業主要求現，銀行也要求現金，莫不忍氣吞聲的和現金客低聲下氣的議價，一張幾百萬的存款證明就可以和好幾家銀行、好幾個買主周旋很久，那時候物業之旅 (Property Tour)，往往從早到晚，看了十幾二十個，仍是無法完成。經紀人和銀行破產部所在乎的，只是你有沒有現金，和今日市場上沒有存货相比，實在有若天壤之 別。
旅館沒有存貨的困擾，卻只有空房的痛苦。存货折半價還可以換現金,而景氣不好時，空房降價也不見得有人要住，沒有生意，漫漫的寒冬是何等的令人心灰意冷！ 至今仍令我瀝瀝在目的是95年冬季11月的某一天，整個白日，整個晚上，沒有一通電話，沒有一個問房。那天我們只有一個房間，那是長期住戶。這樣的生意， 即便是現金買主，都有倒店的可能，更何況是須負擔贷款的業主呢？
所幸寒冬已盡尾聲，否卦以後就是泰卦。自由經濟的理論下足沒有永遠的低迷，純粹是 市場決定取向。當一個又一個的絕佳交易(Good Deal) 被消化後，旅館市場的購買力自然增強。而美國緊氣的復甦也使得民眾出外旅遊休閒的意願增加，旅館業者則身處第一線的蒙受其利。生意增加，贷款能力自然增強，旅館營運沒有破產之慮，則惜售心態強烈，面臨充裕的資金，此時旅館單價不漲也難。
筆者進入旅館經營業資齡甚淺，但身逢景氣交接之際，更能深刻體會其中景氣落差的險惡。本為棄之為破鞋的垃圾，現在竞然人人惜之如珍寶，捨不得出隹。本面臨 破産的物業，現因景氣的好轉，而可調高價格出售。同樣一個物業，竞然畲有珍寶和破鞋的天壤之別，昔為不斷吃錢的無底洞，今曰竟為能斂聚資財的聚齊盆。 命運的造化真是令人啼笑皆非，更須令業者在作投資決定前須步步謹慎，舉棋小心，否則，重蹈覆轍的陰影不是沒有可能發生，只是換一個業主罷了。
旅館經營和眾多行業相比，仍邊一個很迷人的行業，無怪乎許多進入此行老前葷雖然在景氣的交替中傷痕累累，仍是堅守崗位，不願改行。首先，旅館行業是一個每 天都可以看到現金，收得到現金的工作。只要你不要對你客人的信用額度放得過大，旅館這一行幾乎是沒有什麼呆賬的，光憑這一點，就是許多行業無法與之比較 的。其次，旅館沒有存貨須要出清的壓力，只有空房餵蚊子的無奈。相較許多要佔空間的存货，或是時效一過貨物即將腐壞的行業相比，旅館這一行又佔優勢了許 多。此外，旅館的業務單純乾淨，技術性的層次少，只要一個人像人樣，口齒淸楚，禮貌周到的應徵者，就有潛力把他訓練成優秀的櫃台或經理。因此在人力的遞補 上又較其他技術性的行業來的容易許多。因此，對於許多帶著資金甫到美國的新移民而言，旅館實在是一個在異鄉 能安身立命的好選擇。
至是，相較其他行業而言，旅館的成本是高了許多，不但物業購買的资金龐大，每天一開門的耗費更是非常驚人。加上銀行贷款、保險和地產稅，每個月的營 業若不到一定額度，馬上就面臨资金吃緊的窘境。若是景氣再不合作，此時各家旅館業主便是八仙過海，各顯神通，能不能過得去便全看自己的本事了。90年至 97年的經濟不景氣，將許多無法支持高成本的旅館重新易主，新接手的買主所接成本普遍降低，在經營的成本上已較90年前接手的旅館安全了許多。而無庸置疑 的是另外一個旅館戰國時代即將來臨，新的業主挾帶著雄厚资金經營低成本旅館，難道不會對於往曰高價購得旅館的業主造成威脅？而新業主的普遍傾向更是金新更 換設備，加入連鎖，企圖以全新面貌吸引客人上門。而對於市場業務的經營更是不餘遺力。這批旅館新血的加入相信必對往日旅館的市場結構造成衝擊，也必對整個 旅館業務市場分配作一個全盤性的調整。業主對於自己的產業仍墨守昔日的風格型式，則在市場的競爭上必定會感受比昔日更激烈的壓力，是否會對整個市場的生態 作一個重新調整，這是筆者所不敢預測的。但可見的是另一個群雄並立的時代即將來臨，一個全新的南加旅館風貌必將出現。日後旅館發展的風格和型態如何，實在 值得各位旅館前輩揣摩推敲的。
本人為旅館界的菜鳥新兵，見聞所學資淺，還望各位前進先進不吝指正賜教。
旅館通訊
